高く売りたい方(仲介売却)

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broker少しでも高く売りたい方のための仲介売却

不動産は大切な資産。だからこそ、時間をかけてでもできるだけ高く売りたいという方に最適なのが「仲介売却」。ここでは、売主であるお客様のご依頼により不動産会社が仲介役となって購入希望者=買主を探し、売買を成立させるこの仕組みやメリット、注意点などについてご説明します。横浜・戸塚で不動産売却(仲介売却)をお考えの方は、ぜひ「不動産買取センター」にご相談ください。

仲介売却とは

基本的な仕組み

基本的な仕組み

不動産を売却して現金を得る方法でごく一般的なものが「仲介売却」。この仲介売却は「不動産仲介」とも呼ばれるように、不動産会社が売主であるお客様に代わり購入希望者=買主を募り、売買を成立させます。なお、成約に至ると売主と買主は共に不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。

不動産会社の役割

売主から仲介を依頼された不動産会社が行うことは、購入希望者を募るための宣伝活動や販売活動などです。また、購入希望者が現れるたびに必要に応じて内覧などをコーディネートするほか、金額など条件の交渉から契約締結までを担います。

売却までの大まかなスケジュール

着手から売却、現金化までは3ヶ月~半年程度を要しますが、時間をかけてでも高く売りたいという場合はこの仲介売却を選ぶのがベターでしょう。

仲介売却のメリット

販売から契約まで売却のプロにまかせられる

販売から契約まで売却のプロにまかせられる

不動産を売却する過程はじつに複雑。たとえば、購入希望者を募るための広告宣伝、内覧会などの開催など販売活動が多岐にわたっているからです。また、買主との条件交渉や契約手続きもプロでなければとても難しいでしょう。もちろん、一部の業務を除いて、個人で売却を進めることもできなくはありませんが、とても現実的な選択とは言えません。仲介売却なら、こうした複雑な手続き一切を不動産会社にまかせられます。

理想の買主をじっくり探せる

仲介売却のよいところは、売出価格を売主自身で決められる点です。もちろん不動産会社の提示した査定額を参考にすることはあるでしょう。しかし、基本的には自由です。しかも、その希望価格で購入を希望してくれる買主をじっくりと時間をかけて待つことができるのも仲介売却ならでは。事情により、自宅などをすぐに売って現金にしたいという事情がない限り、仲介売却は非常に理想的な選択と言えます。

時間的なゆとりがあるため住み替えの準備が容易

通常、仲介売却は着手から3ヶ月~半年程度で売却に至ります。これだけの時間的なゆとりを活用すれば、住み替えのための資金計画を進めたり、引越のプランを立てたりといったことが可能です。ただし、場合によっては着手してすぐに買主が現れるということがないわけではありません。

仲介売却のデメリット

売却まで時間がかかる

売却まで時間がかかる

前述のように、着手から3ヶ月~半年程度で売却となるケースが多いものの、実際にいつまでに売れるかどうか予測はできません。着手して間もなく買主が現れることもあれば、3ヶ月を過ぎても問い合わせすらない場合もあり得ます。ただ、一つ言えるのは、売主が設定した売出価格がそのエリアの不動産相場とかけ離れていると、売却にはどうしても余計に時間がかかります。

瑕疵担保責任を負うことがある

不動産会社の広告宣伝、販売活動などが功を奏して理想的な売却が行えたとしても、その後にトラブルとなることがあります。それは当初気づかなかった欠陥(瑕疵:かし)が引き渡し後に見つかったといったようなケース。こうなると、売主は瑕疵担保責任を負うことになり、買主から損害賠償を請求されかねません。こうした事態を避けるには、事前に住宅診断を行い、物件に瑕疵が潜んでいないか調査する必要があるでしょう。

内覧に対応しなければならない

内覧に対応しなければならない

最終的に、購入希望者は物件をその目で確かめて購入するかどうか判断を下します。その意味からも売りに出している自宅などを公開する「内覧」は避けて通れません。ただ、見学希望があるたびにスケジュールを空けておかなければならないので、ふだん仕事などで日中を留守にしている方には荷が重いことでしょう。もちろん、招き入れる前に部屋の片づけや清掃くらいはしなくてはなりません。そして、当日は見学者の対応にもあたることになります。これが苦になるという方も少なくないでしょう。しかし、内覧こそ希望の条件で物件を売却するために必要なことで、こればかりは不動産のプロにまかせられません。

媒介契約とは?

仲介売却を依頼するには不動産会社との間で「媒介契約」を結ぶ必要があります。これは、売主と不動産会社の間で、依頼する業務の内容や段取りを明確化して、後々トラブルにならないようにするためで、きわめて重要な手続きです。また、法律上もこの媒介契約なしに仲介売却を依頼することはできません。

媒介契約の種類

一口に媒介契約と言っても、その契約内容の違いで「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」と3つの形式があります。それぞれ、共通する部分もありますが、売主が同時に依頼できる業者の数や業者が果たすべき連絡義務など詳細について際立った違いがあるので必ず確認しておきたいところ。なお、どの契約形態を選択するかは売主が自由に決めることができます。

ただ、より確実で迅速な売却を望むのであれば、「専属船員媒介契約」を選択しましょう。不動産会社への拘束力が他の契約形態に比べ強い分、依頼された側も1社専任ということでその物件を売ることに専念しやすくなるからです。

各契約形態の違い

※表は左右にスクロールして確認することができます。

媒介契約上の条件 専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
売主が同時に契約できる業者の数 1社 複数社可能
売主が自ら見つけてきた購入希望者と単独で契約を締結できるか ×
売主に対する進捗報告業務 週に1度 2週に1度 義務なし
指定流通機構「レインズ」(REINS)※へは媒介契約締結から何日以内に登録しなければならないか 5日以内 7日以内 義務なし

※レインズ(REINS) 不動産流通標準情報システムのこと。

PICK UP!レインズ(REINS: 不動産流通標準情報システム)とは

「レインズ」(REINS:Real Estate Information Network System)は、「不動産流通標準情報システム」のことで、国土交通大臣から指定を受けた東日本、中部圏、近畿圏、西日本の4つの「指定流通機構」が運営する組織。同機構の会員である不動産会社はこのレインズを通じて不動産情報の入手や提供を行っています。なお、不動産買取センターは「東日本レインズ」に加盟しています。

買取保証で売れない状況を回避できる

仲介売却では、買主がいつ現れるかは実際に販売活動を展開してからでないとわかりません。そこで、当センターでは、3ヶ月を過ぎても売却に至らない場合※、当社がその物件を直接買い取る「買取保証」制度を設けています。仲介売却の相場より売値が下がる傾向はありますが、すぐに現金化できる買取保証はケースによっては非常に理にかなった選択と言えるでしょう。もちろん、この保証を設定するかしないかは、お客様の自由です。
※期間については都度ご相談させていただきます。